Huurwoningen en btw aftrek: een kwestie van short stay

Vanwege de huizencrisis is er een grote vraag naar nieuwe woonruimte. Ondernemers, beleggers en projectontwikkelaars willen in deze vraag voorzien door bijvoorbeeld kantoorruimte te verbouwen tot woningen of geheel nieuwe woningen te realiseren. In veel gevallen wordt ervoor gekozen om de woningen niet verkopen, maar te verhuren.

Een veelgehoorde vraag is of de btw op de bouwkosten of de aankoopkosten dan kan worden teruggevraagd. Deze mogelijkheid is er in principe niet, omdat verhuur van woonruimte vrijgesteld is van btw. Er is echter een uitzondering. Wanneer het gaat om zogenaamde “short stay”-verhuur is er wel (9%) btw verschuldigd over de huur. Dit zet de deur open voor btw aftrek. In de praktijk is het onderscheid tussen “short stay” en het tegenovergestelde, “long stay”, niet altijd duidelijk. Wel duidelijk is dat de Belastingdienst de regels omtrent “short stay” vs “long stay” aanscherpt ter voorkoming van misbruik.

Wanneer is er sprake van short stay?

Short stay verhuur wordt aangemerkt als gemeubileerde verhuur van een woonruimte aan personen die daar slechts voor korte duur verblijf houden. Om dit te beoordelen wordt onder andere gekeken naar de duur van het huurcontract. Bij een huurcontract van minder dan zes maanden wordt short stay-verhuur verondersteld. Bij een langer verblijf is in beginsel sprake van long stay-verhuur. Dit zijn echter vermoedens.

Er wordt namelijk ook gekeken naar de aard van het verblijf. Indien de huurder het middelpunt van zijn maatschappelijk leven niet verplaatst heeft naar de plaats van de huurwoning dan kan toch sprake zijn van short stay verhuur, ondanks het feit dat huurcontract langer dan 6 maanden duurt. Het moge duidelijk zijn dat hoe langer een huurcontract duurt, hoe aannemelijk het is dat de huurder het middelpunt van zijn maatschappelijke leven heeft verplaatst naar de plaats van de woning.  

Verhuur van een hotelkamer, campingplaats of vakantiewoning valt eenvoudig aan te merken als short stay verhuur. Waar discussie kan ontstaan is de verhuur van woningen  die in principe ook geschikt zijn voor langdurig verblijf. Denk bijvoorbeeld aan een gemeubileerd appartement. Als iemand daar een halfjaar verblijft is niet altijd duidelijk of het gaat om een kort of lang verblijf.

Nieuw criterium voor btw aftrek huurwoningen?

In 2022 deed het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een uitspraak over een dergelijke kwestie. In deze rechtszaak werden appartementen verhuurd voor de periode van maximaal zes maanden. Op basis van een reeks feiten en omstandigheden werd beslist dat van short stay (toch) geen sprake was, onder andere omdat huurders contractverlening kregen, zelf reparaties moesten uitvoeren, zich in het BRP inschreven op het adres van de huurwoning, etc.

Uiteindelijk concludeerde de rechter (op interessante wijze) dat de verhuur in kwestie niet vergelijkbaar is met verhuur in het kader van een vakantiebestedingsbedrijf en dat ook niet met deze sector in concurrentie werd getreden.

De vraag die opkomt is of het gerechtshof hiermee een nieuw criterium introduceert. Is het voor het aftrekken van de btw voldoende dat er sprake is van gemeubileerde verhuur voor korte duur, of moet er met de verhuurde accommodatie sprake zijn van concurrentie met het hotelwezen?

Wij merken in de praktijk dat de Belastingdienst dit criterium nu steeds meer betrekt bij discussies over short stay of long stay verhuur.