Versoepeling aflossingseis eigenwoningschuld

Banken bieden woningeigenaren de mogelijkheid een betaalpauze van rente en aflossing op hun hypotheek, als zij tijdens de coronacrisis tijdelijk niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. De betaalpauze is maximaal zes maanden. Deze betaalpauze kan wel tot gevolg hebben dat de rente niet langer aftrekbaar is.

Voor hypotheken die op of na 1 januari 2013 zijn afgesloten en onder de fiscale aflossingseis vallen, wordt de fiscale aftrek alleen verleend als de hypotheek in maximaal 360 maanden volgens een ten minste annuïtair schema wordt afgelost. Indien op enig moment een achterstand in de aflossing wordt opgelopen, is in de fiscale wetgeving vastgelegd op welke wijze en binnen welke termijnen die achterstand moet worden ingelopen.

Naar aanleiding van de coronacrisis heeft het kabinet goedgekeurd dat het ook op andere manieren mogelijk wordt gemaakt de aflossingsachterstand in te halen:

1. Nieuw aflossingsschema: Zo snel mogelijk na afloop van de uitstelperiode van maximaal zes maanden wordt een nieuw annuïtair schema vastgesteld waarmee het inhalen van de aflossingsachterstand wordt uitgesmeerd over de resterende looptijd van de maximale termijn van 360 maanden van de lening.

2. Splitsen resterende lening: De resterende lening mag worden gesplitst in twee delen:

• Voor de resterende hoofdsom blijft het bestaande annuïtaire schema van toepassing zonder rekening te houden met de aflossingsachterstand.
• Voor het deel van de aflossingsachterstand wordt een afzonderlijke (hypothecaire) lening met een eigen annuïtair schema afgesloten, waarbij de looptijd maximaal gelijk is aan de resterende looptijd van de oorspronkelijke hoofdsom. Afhankelijk van de draagkracht van de woningeigenaar kan voor deze lening ook een kortere looptijd gelden.

Voorwaarden
Om van bovenstaande mogelijkheden gebruik te kunnen maken moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• Je hebt je tussen 12 maart en 30 september gemeld met de mededeling dat jij (dreigende) betalingsproblemen hebt door de coronacrisis.
• Je bent met je geldverstrekker een betaalpauze overeengekomen, die uiterlijk op 1 oktober 2020 ingaat, en die schriftelijk door de geldverstrekker wordt bevestigd.
• De betaalpauze heeft een looptijd van maximaal zes maanden.

Heb je je woning niet bij een bank gefinancierd maar bij je B.V. of bij familie, dan gelden nog twee aanvullende voorwaarden:

• Je hebt door de coronacrisis een terugval van minimaal 20% in je arbeidsinkomen over een periode van drie aaneengesloten kalendermaanden of je verwacht deze redelijkerwijs te hebben. Dit tijdvak van drie maanden moet beginnen tussen 1 maart 2020 en 30 september 2020. De terugval in arbeidsinkomen wordt bepaald in vergelijking met 25% van het totale arbeidsinkomen over 2019 of het arbeidsinkomen in de maanden januari tot en met maart 2020. 
• Je moet aannemelijk kunnen maken dat je aan alle voorgaande vier voorwaarden voldoet.

Moment van aftrek uitgestelde rente
Naast de gemiste aflossingen zal ook de uitgestelde rente alsnog aan de geldverstrekker moeten worden betaald. Deze uitgestelde rente is, na betaling, aftrekbaar volgens de reguliere fiscale regels. Afhankelijk van de bepalingen in de hypotheekovereenkomst op het punt van het inhalen van de uitgestelde rentebetalingen, kan het zijn dat deze rente aftrekbaar is op het moment van rentedragend schuldig worden (2020) of op het moment van feitelijke betaling (veelal in 2021, maar mogelijk deels ook in 2020 of latere jaren). Voor leningen bij de eigen BV of familie geldt een extra bewijslast dat de rente ook feitelijk wordt betaald.