Nieuw wetsvoorstel box 3: vloek of een zegen voor de vastgoedbezitters?

Geplaatst op: 20 januari 2026

Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is op 19 mei 2025 ingediend bij de Tweede Kamer en is bedoeld om per 1 januari 2028 in te treden. Om dit tijdpad te halen, moet de Kamer het voorstel uiterlijk 15 maart 2026 aannemen. Op dit moment is de huidige status van de formatie dat de partijen D66, VVD en CDA een minderheidskabinet willen vormen. Om dit wetsvoorstel door de Tweede Kamer te krijgen, dient het minderheidskabinet ook stemmen te krijgen van de oppositiepartijen.

Naar aanleiding van het ingediende wetsvoorstel is de vraag wat je als huidige box 3-vastgoedbezitter het beste kan doen. Diezelfde vraag geldt ook voor een toekomstig box 3-vastgoedbezitter die op dit moment nog geen vastgoed in bezit heeft.

In deze blog leggen we uit:

De uitgangspunten van het wetsvoorstel box 3
Wat fiscaal gunstiger is: vastgoed in privé of via een BV?
De voorbeeldcasus van Margriet: vastgoed verhuren en verkopen, waar moet je op letten?
Conclusie en advies voor jouw vastgoedstrategie

Let op: Wij laten in deze blog de huurbeschermingsregels en de leegwaarderatio buiten beschouwing. Wil je weten hoe vastgoed in box 3 zich verhoudt tot vastgoed in een BV? Kijk dan in ons eerdere blog Vastgoed en belasting; kies je voor box 3 of een BV?.

1. Uitgangspunten wetsvoorstel Wet werkelijk rendement

Het resultaat uit sparen en beleggen bestaat op basis van het ingediende wetsvoorstel uit de volgende onderdelen:

Reguliere voordelen

Dividend, rente, winstuitkeringen etc.
Rente op schulden wordt aangemerkt als een negatief voordeel.
De voordelen uit onroerende zaken:

1. Huurinkomsten als een onroerende zaak in een jaar voor 90% of meer wordt verhuurd.
2. Vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde per 1 januari bij eigen gebruik.
3. Bij gemengd gebruik (<90% verhuurd) wordt het hoogste bedrag van de huurinkomsten of de bijtelling belast.

Vermogensaanwas en vervreemdingsvoordeel

Bij bezittingen anders dan onroerende zaken wordt er ieder jaar waardeaangroei meegenomen. Deze wordt berekend door de waarde in het economische verkeer (hierna: waarde) aan het begin van het jaar in mindering te brengen op de waarde aan het einde van het jaar. Zo ontstaat een positief of negatief voordeel dat wordt meegenomen in de berekening. Houd er rekening mee dat de waardeaangroei bij onroerende zaken niet per jaar in aanmerking wordt genomen, maar pas bij vervreemding van de onroerende zaak. Hierbij wordt de verkrijgingsprijs in mindering gebracht op de tussen partijen overeengekomen (zakelijke) overdrachtsprijs.
De verkrijgingsprijs is wat de eigenaar oorspronkelijk voor de bezitting heeft betaald.
Voor de overgang naar het nieuwe stelsel geldt dat de waarde in het economische verkeer vanaf 1 januari 2028 als verkrijgingsprijs wordt vastgesteld voor alle box 3-bezittingen, waaronder vastgoed en effecten.

Kosten

Wel aftrekbaar: de kosten die samenhangen met het innen, behouden en verwerven van reguliere voordelen zijn aftrekbaar in het jaar waarop ze betrekking hebben, zoals onderhouds- en beheerskosten.
Niet aftrekbaar: de verbeteringskosten en transactiekosten bij aanschaf van vermogensbestanddelen zijn niet aftrekbaar. Deze worden als storting behandeld en verhogen de verkrijgingsprijs. Bij latere vervreemding komen deze kosten alsnog in aftrek. Stel bijvoorbeeld dat je na de aankoop van een woning een aanbouw realiseert: de kosten hiervan tellen mee. Het is daarom belangrijk facturen van dergelijke uitgaven te bewaren zolang het vermogensbestanddeel in jouw eigendom is.

Verliesverrekening

Wanneer een box 3-belastingplichtige een negatief voordeel heeft behaald in een bepaald jaar op basis van de Wet werkelijk rendement, dan wordt dit als een verlies aangemerkt dat verrekend kan worden met de winsten in de opvolgende kalenderjaren. Alles boven de € 500 aan geleden verlies kan worden verrekend met de volgende kalenderjaren (= verliesdrempel).

2. Langetermijnstrategie vastgoedbezitter: BV of box 3?

De vraag is nu wat fiscaal gezien het meest gunstige is als bestaande box 3-vastgoedbezitter. Dit hangt met name af van de langetermijnstrategie. Mede op basis daarvan kan worden bepaald of het fiscaal aantrekkelijker is om vastgoed aan te houden in box 3 of via een BV.

Hieronder bespreken we de aandachtspunten van zowel vastgoed in privé (box 3) als vastgoed in een BV onder de vennootschapsbelasting (vpb). Tot slot gaan we verder in op de overdrachtsbelasting.

Box 3

Onder de Wet werkelijk rendement geldt een tarief van 36% in 2026. Het resultaat uit sparen en beleggen wordt belast volgens de uitgangspunten Wet werkelijk rendement met het geldende tarief in box 3. Voor toekomstige jaren, waaronder het jaar 2028, kan dit tarief nog wel wijzigen.

Voor een pand in eigen gebruik geldt onder de Wet werkelijk rendement een vastgoedbijtelling van 3,35%. Wordt een pand voor meer dan 90% verhuurd, dan worden de daadwerkelijke huurinkomsten belast tegen het geldende tarief van 36% in 2026.

De vastgoedbezitters die panden hebben in box 3 en deze (nagenoeg) uitsluitend verhuren, worden dus onder de Wet werkelijk rendement het meest getroffen.

Vennootschapsbelasting (vpb)

Onder de wet op de vennootschapsbelasting geldt voor dit jaar een tarief van 19% tot en met een belastbaar bedrag van € 200.000. Voor alles daarboven geldt een tarief van 25,8%. Op basis hiervan klinkt het oprichten van een BV, die belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, als een meer fiscaal aantrekkelijk vehikel dan het vastgoed te houden onder het regime van de Wet werkelijk rendement (box 3). Dit voordeel wordt echter bij een BV meestal beperkt door het gebruikelijk loon en het uit te keren dividend.

Een natuurlijk persoon die 5% of meer van de aandelen in een vennootschap heeft, is directeur grootaandeelhouder (DGA) en heeft in principe de verplichting als DGA om ieder jaar een gebruikelijk loon vanuit de vennootschap aan zichzelf uit te keren. Het gebruikelijk loon is voor 2026 gesteld op € 58.000, uitgaande van een fulltime dienstverband bij de vennootschap. Hierover is loonbelasting verschuldigd. Hierop zijn uitzonderingen: soms hoef je geen gebruikelijk loon uit te keren, of mag het lager zijn dan het wettelijke bedrag (€ 58.000). Een lager gebruikelijk loon doet zich bijvoorbeeld voor in het geval van een parttime dienstverband. We gaan in deze blog niet dieper in op de uitzonderingen op het gebruikelijk loon.

Wenst de DGA het rendement ieder jaar, naast het gebruikelijk loon, gedeeltelijk te willen uitkeren als dividend, dan gelden de tarieven van box 2. Voor 2026 geldt een tarief van 24,5% tot een bedrag van € 68.843, en voor alles daarboven 31%. Wordt de winst niet uitgekeerd, maar geherinvesteerd in nieuwe panden? Dan wordt de belastingheffing in principe uitgesteld naar de toekomst voor wat betreft box 2-heffing.

Overdrachtsbelasting

In 2025 was 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd voor zowel de situatie dat het vastgoed wordt aangekocht in privé, als in de situatie dat de BV het vastgoed koopt. In 2026 is dit tarief voor woningen verlaagd naar 8%. Bedrijfspanden zijn hiervan uitgesloten. Dit betekent dat voor bedrijfspanden in 2026 nog steeds een tarief geldt van 10,4%.

Een vastgoedbezitter die nu in box 3 vastgoed bezit, moet er rekening mee houden dat bij inbreng van box 3-vastgoed in een (bestaande) BV óók overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Om het bovenstaande duidelijk te maken, laten we hieronder een cijfervoorbeeld zien.

Let op: dit voorbeeld is bedoeld ter verduidelijking, er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

3. Casus Margriet

Margriet heeft een onroerende zaak. Ze verhuurt deze het hele jaar aan derden en verkoopt de zaak aan het einde van het jaar aan een nieuwe eigenaar.

De volgende gegevens zijn van belang:

Onderhoudskosten € 10.000.
Verbeteringskosten € 8.000.
Waarde in het economische verkeer op 1 januari: € 980.000 (= verkrijgingsprijs in dit voorbeeld).
Verkoopdatum op 31 december tegen een overdrachtsprijs van: € 995.000.
Huurinkomsten: € 60.000.

Belastingheffing op basis van het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement:

De verbeteringskosten worden opgeteld bij de verkrijgingsprijs vanwege het te berekenen vervreemdingsvoordeel. Daardoor is de verkrijgingsprijs € 988.000 en het vervreemdingsvoordeel is € 7.000 (€995.000 - €988.000).
Voordelen: huurinkomsten + vervreemdingvoordeel = € 60.000 + € 7.000 = € 67.000.
De onderhoudskosten van € 10.000 zijn aftrekbaar.
€ 67.000 – € 10.000 – € 1.800 (= heffingsvrij resultaat) = € 55.200 (resultaat uit sparen en beleggen).
Tarief box 3 in 2026 is 36%.
Box 3-heffing: 36% * € 55.200 = € 19.872.

Belastingheffing op basis van de wet op de vennootschapsbelasting:

De huurinkomsten zijn € 60.000.
Verbeteringskosten dienen te worden geactiveerd op de balans. Afhankelijk van het aantal jaren dat wordt afgeschreven, is er wel een afschrijvingspost die ten laste van de winst kan worden genomen. In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat dit vanaf het volgende jaar pas kan worden afgeschreven.
De onderhoudskosten zijn € 10.000.
De belastbare winst is € 50.000.
De vennootschapsbelasting is: 19% * € 50.000 = € 9.500.

Let op: ook voor de vennootschapsbelasting geldt dat een vervreemdingsvoordeel wordt belast. Echter, in dit voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat aan de voorwaarden voor de zogenoemde herinvesteringsreserve voldaan wordt en dat daarmee de belastingheffing ter zake van het vervreemdingsvoordeel kan worden uitgesteld.

Uit het bovenstaande lijkt de BV bij inwerkingtreding van de Wet werkelijk rendement fiscaal gezien voor vastgoedbezitters een aantrekkelijker vehikel te zijn. Maar let op: het gebruikelijk loon en de dividenduitkering zijn in dit voorbeeld buiten beschouwing gelaten.

Uitgaande van een verplicht gebruikelijk loon van € 58.000, bedraagt de door de vennootschap af te dragen loonbelasting in 2026 circa € 21.000. Per saldo komt de gezamenlijke belasting van de vennootschap én de DGA in deze situatie uit op circa € 30.500. Dit is de te betalen belasting, tenzij - zoals hierboven bij de VPB-paragraaf is vermeld - een uitzondering van toepassing is. Bij het uitkeren van dividend is er bovendien ook nog box 2-heffing verschuldigd, waardoor de totale belasting nog hoger uitvalt dan € 30.500 bij benadering.

Bij inventarisatie en eventuele inschakeling van een belastingadviseur kan worden gekeken welke structuur in jouw specifieke casus fiscaal het meest optimaal is en wanneer bijvoorbeeld – afhankelijk van de functie van het pand - de overdrachtsbelasting als het ware is terugverdiend bij inbreng van het vastgoed in een (bestaande) BV.

4. Conclusie en advies voor jouw vastgoedstrategie

Of het nieuwe wetsvoorstel een vloek of een zegen is voor de box 3-vastgoedbezitter, hangt af van hoe de huidige situatie op dit moment is en wat de langetermijnstrategie is.

In deze blog hebben we ons gefocust op alleen vastgoed, maar door andere bezittingen in box 3, zoals aandelen of obligaties kan het bovenstaande anders uitpakken. Hetzelfde geldt voor schulden.

Puur op basis van een vergelijking van de tarieven die gelden voor de vennootschapsbelasting en onder de Wet werkelijk rendement, lijkt een BV de beste optie te zijn. Houd er rekening mee dat bij een BV ook loonbelasting over het DGA-loon en box 2-heffing over het uit te keren dividend moet worden betaald.

Wat daarnaast ook meespeelt, is de verschuldigde overdrachtsbelasting bij inbreng van het vastgoed in een (bestaande) BV en wanneer deze kan worden terugverdiend. Voor wat betreft dit laatste speelt ook mee hoe het vastgoed wordt gebruikt: eigen gebruik, gemengd gebruik of vastgoed dat 90% of meer van het belastingjaar wordt verhuurd aan derden.

Meer weten?

Wil je naar aanleiding van deze blog advies over welke optie fiscaal het meest gunstig is in jouw situatie? Neem dan gerust contact met ons op. Je kunt ons bellen op 088 321 0800 of mailen naar info@bentacera.nl. We helpen je graag verder.